Todos sabemos que no hay contrato perfecto; dado que es imposible regular en un contrato todos los supuestos de hecho que pueden generar riesgos para las partes involucradas. Siendo esto así; negociar, celebrar y ejecutar un contrato puede ser una tarea muy difícil y riesgosa sí es que no se ha contado con la asesoría técnico-legal apropiada.

Aquí les damos 10 tips prácticos que pueden ser tomados en cuenta por todos los interesados en adquirir predios rurales, rústicos, eriazos o cualquier tipo de propiedad ligada a la actividad agraria. Luego de identificar una propiedad que sea de su interés para adquirirlo; usted deberá tomar las siguientes acciones:

1. Identificar a las personas naturales o jurídicas que tienen derechos sobre el predio, ya sea en calidad de propietarios, posesionarios, usufructuarios y/o cualquier otro derecho real. Estos serán nuestra primera fuente de información sobre el predio de interés.

2. Solicitar ante la SUNARP el Certificado de Búsqueda Catastral; documento por el cual se certifica que el predio está o no inscrito (registrado) en el Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP; de estar registrado proporcionará el número de partida electrónica (P.E), existencia de duplicidad de partidas o superposiciones (si el mismo predio, de manera parcial o total, está inscrito en otros partidas electrónicas), si existen títulos pendientes de inscripción, si comprende zonas arqueológicas, etc.

3. Realizar un estudio de títulos (en predios inscritos).-Implica realizar el análisis de la siguiente documentación registral :

• La copia literal de dominio de la partida electrónica del inmueble, en la cual consta el área del predio, antecedentes registrales, titular registral, cargas y gravámenes, etc.;

• Certificado de Gravámenes y Cargas (brinda información de la existencia de hipotecas, embargos, etc.);

• Certificado Registral Inmobiliario del inmueble (CRI), el cual proporciona una mayor información sobre el predio; y otros documentos que se consideren relevantes de acuerdo al caso en concreto;

• Lectura y evaluación de títulos archivados relevantes para mayor información.

4. En caso el predio no esté inscrito; se deberá solicitar, a las personas que se identifiquen como propietarios, poseedores o que tengan cualquier otro derecho sobre el predio, toda la información y documentación que acredite su derecho. Adicional a ello, se debe solicitar información a COFOPRI, Gobiernos Regionales (en caso que se hayan transferido competencias sobre la materia), SBN (Superintendencia Nacional de Bienes Estatales), Municipalidades y otras entidades. En estos casos, los actos siguientes consistirán el iniciar el procedimiento para sanear el predio a efectos de inmatricular el bien en el Registro de Predios de la SUNARP.

5. Recabar información relevante que viabilice el uso del bien.- Tratándose de predios destinados a actividades agrícolas, se debe analizar los derechos, licencias y/o permisos de agua, servidumbres de paso y otros aspectos relacionados con la actividad económica a la que destinará el predio.

6. Realizar un análisis-costo beneficio y tomar la decisión de adquirir el predio.- Previa suscripción de un instrumento legal para vincular a la partes (contrato de arras, opción de compra, carta de intención, etc.), es recomendable realizar un levantamiento de información técnica del predio, trabajo técnico realizado por ingenieros, civiles, arquitectos, agrónomos, topógrafos, etc. a efectos de determinar el área real con el área registral.

7. Tasar el predio.-La valorización permite conocer el valor de mercado del predio. Teniendo en cuenta que cada contingencia que se identifica incide directamente sobre el valor del bien, dado que podría impedir o restringir el uso del predio de acuerdo a las proyecciones iniciales.

8. Realizados los actos anteriores, es posible celebrar y ejecutar el contrato de compraventa u otro que implique la transferencia del bien, el mismo que deberá ser elevado a Escritura Pública ante Notario Público de la jurisdicción en la cual se ubica el predio.

9. Cerciorarse y hacer seguimiento que el Notario Público solicite al Registro de Predios competente la inscripción de la Escritura Pública.

10. Tenga muy en cuenta la particularidad de cada caso en función a: Monto de inversión, características del predio, área, perfil de las personas contratantes, existencia de litigios sobre el predio. Además, se debe recabar información técnica o legal complementaria que permita trazar una estrategia de negociación y su avance hasta el cierre del contrato.

Me animo a darles el tips número 11; tenga mucho ojo en contratar al abogado apropiado para estos afanes, que no solo debe ser curtido en temas de propiedad rural, sino, tener buen ojo empresarial, que acompañe todo el proceso de negociación hasta que la propiedad quede inscrita a nombre del cliente.